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天津市商場招商機構,井泉市場提供商鋪多戶型

作者:197e95 時間:2021-09-29 01:34:43

天津市商場招商機構,井泉市場提供商鋪多戶型

天津井泉市場管理成立于2018年12月。位于天津市河東區津濱大道194號中儲裝飾城二樓,占地面積12000余平方米,緊鄰第六道小區,西側平和裝飾城。是市區規模較大的淘寶城。商場主要經營服裝百貨淘寶、特色美食餐飲、網紅蹦床娛樂、兒童淘氣堡、室內小電車、大型兒童娛樂區設有:卡丁車、碰碰車、漂流、喂奶魚、旋轉飛機、快樂噴球、海盜船等。休閑區設有舒適奢華椅、方便快捷充電寶等。商場內環境優雅、布局合理、空調應季溫度舒適。特色美食餐飲區有全國各地知名品牌美食。井泉時尚街是一家集購物、休閑、餐飲于一體,帶領城市生活新主張的大型綜合商場。

招商租賃談判實戰技巧

商務談判工作是商務人員必須掌握的一項重要工作技能,商務談判工作貫穿于項目招商工作的始終,甚至要延續到整個租賃期。

商務談判在形式上也不僅限于在談判桌前的相互溝通,信函往來、現場辦公、參觀考察等都可以作為談判的不同形式。

談判人員的工作技能也絕非僅靠語言表達能力,計算、建筑、法律、物業管理、機電等知識都必須綜合具備才能駕馭談判。與客戶的溝通也不都是據理力爭,必要的讓步、真誠的理解也能不戰而屈人之兵。

為提高商務人員的談判工作技能,規范談判工作流程,特制定相應工作規范。

談判前應做的準備工作

1.首先應認真仔細地考察備選客戶??疾旆秶ǎ?/p>

(1)企業基本狀況

指客戶的名稱、投入關系、目前的組織機構和業務分布情況、經營產品的類型、行業地位、近期的發展規劃、年營業額、盈利能力等方面的情況。這些信息的獲得有利于我司判斷對方的經營能力、其發展和我司發展的符合度、租金承受能力,該項工作直接影響著我司項目的定/位、合作穩定、甚至租賃收益,是極為關鍵的一個工作環節。從公司目前合作的主力店客戶情況看,基本都是行業內的佼佼者。

(2)需求信息

在了解對方的需求之前,先不要急于推薦自己的房產。完整的需求信息主要包括面積、樓層、層高、通道、機電配置標準,以及對方對進駐房產時間的要求。時間的要求直接反映了其需求的迫切程度,而且也關系到合作的可行性。

(3)經營規劃

對于初次合作的客戶,我們應該詳細了解其租賃我司房產后的使用規劃,這其中既包含了樓層經營的布局規劃,還包含了其開業籌備計劃、長期的市場發展計劃。這些計劃會在客觀上反映出客戶對我司項目的關注程度以及其自身的經營能力。

同時其對于該項目的經營數據的估算將成為我司接下來測算其租金承受能力的重要依據。

分租

所謂分租就是原承租人在繼續使用租賃店鋪的情況下,將店鋪的一部分面積租給其他商家使用。

分租現象在現實中會經常出現,主要分為三種情況:

一種情況是在商戶的商業模式中本身就含有分租的內容。

比如像主力店基本都會涉及分租,百貨本身就是一個二房東模式,除了大量的聯營商戶外,有少部分商戶它干脆就直接采取了租金模式。

大部分超市的模式是自營加外租。自營部分是在收銀線以內,收銀線以外的面積基本是采取的對外出租的模式。如果做得好的話,超市能通過對外分租的收入,覆蓋向甲方支的租金。

影院在售票大廳也會做一些附屬經營,像利潤比較高的爆米花、飲料,一般是影院自營的,除此之外,影院還會分租一部分面積,引入不同的商家。從而可以豐富售票大廳的功能,并且可以增加影院的收入。

第二種情況是在當下追求顧客體驗的趨勢下,很多品牌在經營上會走向復合化,比如大量的品牌在推出生活館或者旗艦店模式。

這些模式往往都是多種經營的,會在原有經營主業之外再加入一些新業態。比如像咖啡已經成為一種百搭業態,可以與各種品類相結合,在服裝店、書店、面包店等店鋪內,現在都已經看到了咖啡的身影。我見到的一個例子,是做潮流雜貨的泡泡瑪特也在其旗艦店里植入了咖啡。在這些植入的非主營業態里,有一些是品牌自營的,還有一些是采取分租形式完成的。

第三種情況是商家純粹為了降低成本,采取分租引入其他商家,來分攤自己的租金成本。

這種情況一般在街區項目中比較多見,比如二七萬達金街,有一個時期,幾乎每家店鋪門口都有一個分租的柜臺,雖然表面上顯得街區很熱鬧,實際上不但導致了臟亂差,更重要的是反而造成了主店鋪經營業績的下降。

所以有些分租是商場鼓勵的,有些分租是要禁止的,為了對分租行為進行有效的控制,商場在起草合同時,不妨在合同中直接禁止分租。這樣有分租需求的商家就會在合同談判時,提出分租的要求,同時會說明理由。


至于一開始并沒有分租需求的品牌,在經營中如果出現分租的需求,因為合同的約束,它就會提前與商場溝通并獲得商場允許才可以執行。

這樣在運營中,商場方就非常清楚哪些商家有分租行為,這些分租行為對商場是否有利。而且商場方也掌握著是否允許其分租的權力。

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